Ad 1) Grondexploitaties gaan uit van schattingen
Het exploiteren van grond is risicovol. Het gaat vaak om langlopende exploitaties, waarbij inschattingen gedaan worden. Bijvoorbeeld over marktontwikkelingen, snelheid, kosten en opbrengsten. Op macro-economische ontwikkelingen, zoals de conjunctuur, rentestand, etc. hebben wij als gemeente geen invloed. Maar we kunnen deze ontwikkelingen wel signaleren en er goed op reageren. Daarom nemen wij de volgende maatregelen om de risico's te beheersen:
- Wij treffen verliesvoorzieningen als wij een tekort op grondexploitaties verwachten;
- Wij voeren een risicowaardering uit bij actieve grondexploitaties. Dat doen wij met een Monte Carlo-analyse;
- Wij stellen projectspecifieke risicomatrixen op bij de grote projecten;
- Wij voeren een risicowaardering uit bij strategische gronden (MVA).
Marktontwikkelingen en planningen
Als gemeente lopen wij soms risico’s bij het te koop aanbieden van grond. Vooral risico’s op verschillen tussen de verwachte opbrengsten en de werkelijke opbrengsten. Deze verschillen ontstaan vaak door externe factoren waar de gemeente geen invloed op heeft. Bijvoorbeeld marktontwikkelingen, renteontwikkelingen of bezwaarprocedures bij de planvorming. Hoe groot deze risico’s zijn, is moeilijk in te schatten. De gevolgen zullen zoveel mogelijk binnen de complexen zelf worden opgevangen. Voor de complexen waarop nu verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ten laste van de reserve grondexploitatie. De verliesvoorzieningen worden ieder jaar geactualiseerd.
De exploitaties met enig risicoprofiel zijn complex 50 (Centrumplan Emmeloord), complex 82 (Wellerwaard) en de complexen 34 en 38 (De Munt II fase 1 en 2).
De Munt II Fase 1 en 2
De markt voor bedrijventerreinen in Emmeloord trekt voorzichtig aan. De interesse in afname groeit. In 2020 is er op De Munt II in totaal circa 2,6 ha verkocht. Het aanbod van grote terreinen wordt beperkter. Op de Munt II fase 1 is nog aanbod aan kleine en middelgrote kavels. De grondprijzen van terreinen die vrij beschikbaar zijn, zijn in prijs verhoogd conform de Nota Grondprijzen 2021.
Risico
Voor beide complexen van de Munt II fase 1 en 2 geldt dat er een negatieve boekwaarde bestaat. Deze boekwaarde moeten we terugverdienen door kavelverkopen in de (nabije) toekomst. Vooral in fase 1 is er nog een groot versnipperd aanbod van relatief kleine kavels. Dit aanbod sluit mogelijk niet helemaal aan bij de vraag.
Centrumplan Emmeloord
In 2017 is de grondexploitatie Centrumplan Emmeloord vastgesteld. De uitvoering van het plan is vervolgens van start gegaan. Er is veel interesse in de afname van grond voor commerciële ontwikkelingen en appartementen. De eerste uitgiftes hebben begin 2018 plaatsgevonden. In 2019 is een locatie aan De Deel verkocht ten behoeve van woningbouw en detailhandel. In 2020 is voor circa € 2 miljoen aan grond verkocht voor woningbouw op de flatlocatie, appartementen op het Smedingplein en het horecapaviljoen op De Deel. Op onderdelen zijn grondprijzen verhoogd en is het budget voor het bouwrijp maken van het deelgebied De Deel opgehoogd als gevolg van extra voorzieningen.
Risico
Hogere kosten van de aanleg van de openbare ruimte en het stagneren van grondverkopen.
Wellerwaard
De verkoop van de woningbouwkavels loopt voorspoedig. In 2018 zijn de eerste 3 kavels verkocht. In 2019 zijn nog eens 2 kavels verkocht. En in 2020 zijn er 6 kavels verkocht. Alle kavels zijn verkocht of onder optie. In 2021 verwachten we opnieuw 6 kavels te verkopen. De resterende 6 kavels verwachten we in 2022-2023 te verkopen. Daarnaast zijn ook de 3 'landgoedkavels' onder optie. De verwachting is dat de landgoedkavels in 2022-2023 verkocht worden.
Risico
Het grootste risico is dat één van de landgoederen niet ingevuld gaan worden en deze grond tegen agrarische waarde verkocht zal moeten worden.
Reserve grondexploitaties
De reserve grondexploitaties bedraagt nu circa € 31,89 miljoen. De gemeente Noordoostpolder heeft al voor € 4,64 miljoen aan voorzieningen getroffen op de BIE’s. Daarmee zijn de financiële risico’s voor de grondexploitaties teruggebracht naar een acceptabel niveau onder de huidige waardering van de gronden. Het verloop van de reserve kan in de volgende jaren sterk worden beïnvloed door de plannen in het centrum van Emmeloord.